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金九银十降温系列:温州炒房的崛起六合彩现场报码图库香港挂牌正
2018-11-15 07:20
来源:未知
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  “金九银十”,楼市传统旺季。但2018年,旺季不旺,成色不足之余,快速降温更是超出预期。多个一二线城市新房成交量同比大跌4成,为快速去化,不少地产商如恒大、万科等相继打折促销,甚至有商办低至6折。

  这些年来,出现过成交量下降,地产商打折促销的日子,但最后都剧情反转,房价继续往上涨。这一次,会不一样吗?

  王雅媛港股圈倾心推出“金九银十降温”系列,和你一同深入中国房市中极具代表性的城市、地产商、地产人物,拨开,看清楼市降温。

  2010年,李军(化名)是温州(楼盘)一家经营皮鞋OEM厂的老板,两年前的金融危机使得工厂订单骤降,经营举步维艰。而与制造业窘境相反的是温州炙手可热的地产业。

  08年,温州市区的房价平均也才20,000元/㎡,金融危机时还出现了20%的跌幅。两年后,就连市区“老破小”的均价也普遍达到了30,000元/㎡,市区的平均房价比08年上涨了接近1倍,温州财神爷资料图高过上海(楼盘)、(楼盘)的均价。

  以当时的房价计算,温州人几乎人人都是千万富翁。那一年,温州瓯江边,绿城鹿城广场配套住宅锦玉园3#楼一套600㎡的滨江一线豪宅,在二手房市场上以10万元/㎡成交。

  巨大的财富效应,让李军再也坐不住了,辛辛苦苦干一年工厂,不如炒两套房。他在锦玉园以10万的天价全款拿了一个单位,然后等着房价大涨剧情的上演。

  然而,这一次他等来的却是温州急转直下的房价,而和房价一同下沉的还有这片曾经给他带来财富和荣耀的城市。

  之初的温州,村村点火,户户冒烟。无数的家庭小作坊卯足干劲,生产各类小商品,从不起眼的纽扣、线圈,到打火机、衣服鞋袜,都远销全国。这便是日后举世闻名的“温州模式”。

  温州的P从1978年的13亿,飞速发展到2000年的822亿元,位居浙江省第三,得益于民营经济的飞速发展,温州也成为全国最富裕的地方之一。

  然而,到1990年代末,温州却遇到发展瓶颈。彼时中国已经告别物资匮乏,质量超越价格成为了消费者考虑的主要因素,一向以劳动密集型的低端产品著称的温州,面临着激烈的竞争,成本上升、缺技术、缺品牌,成为温州制造的拦虎,转型升级势在必行。

  但是转型升级之很,家庭作坊为主的经营模式,缺技术缺管理,加上温州本身高校稀少,从引入的职业经理人,和原有经营模式冲突不断。

  重重困难之下,手握重金的温州商人开始寻找出。很快他们发现了比制造业更好赚的一门生意 ——?房地产。

  1998年,国家实现商品房。温州老板凭借商业直觉,开始用原本计划购买原材料的资金购买房产,结果有的房产一个月便实现了20%以上的上涨。尝到甜头的温州老板们既欢喜又吃惊,继续原套“复制粘贴”,几轮下来,赚得盆满钵满。

  3年后,温州的房价从2,000元炒到7,000元,这些老板们意识到:实业的,回不去了。

  就这样,温州老板饮到中国地产的“头啖汤”。随后,和过去占领全国小商品市场一样,温州人再次占领全国市场,只不过这次变成商品房市场。

  2001年,上海房价才3,000元/平,低过温州,这块香饽饽逃不过温州老板的嗅觉。同年的8月18号,《温州晚报》组织150多个温州人专程到上海买房。

  为照顾这帮温州财神爷,上海房产协会甚至收到市领导:一定要把温州看房团服务好。

  看房团受到了上海的热烈欢迎,三天内温州人豪甩5,000万元,买下了100多套房子。两个月后,温州人再次上海滩,6,800万、8,000万、1.2亿,不断扩大的交易额一次次刷新人们的眼球。

  攻陷上海后,温州人开始拓展自己的版图,足迹遍及各大中心与省会城市,后来连二线、三线城市也不放过。他们往往大批采购,连片购买,不为居住,只为收租或转手套利,俨然成为楼市的资本大鳄。有估算,“温州炒房团”号称规模10万,携资1,000亿。

  2010年,温州的房价已经比肩京沪,豪宅锦玉园10万的价格更是完爆众多大城市。

  广州珠江边可俯瞰亚运会开幕式举办地海心沙和“小蛮腰”的凯旋新世界,香港挂牌正版彩图卖6.2万元/㎡;

  然而,一个三线城市,没有一线城市的经济实力和人口规模,却有着超越一线城市的房价,这预示着房价过热问题已经。

  更糟糕的是,大量原本用于实业的的资金被抽调到房地产,实业基础逐渐被。温州置信房产开发了一个项目,集结了250个中小企业主,集资37亿拍下黄金地段置信广场项目,这些企业主大多数来自眼镜、服装、人造革等行业。就连温州的大公司奥康、报喜鸟002154股吧)、人民电器等也都涉足地产,几乎每一个房地产项目背后都可以看到实体企业。

  2011年国务院继续加码政策压力,央行也开始重磅,截止2011年7月,加息3次(2010年以来共5次),上调存款准备金率6次(2010年以来共12次)。

  温州房价在2011年上半年迎来了快速凌厉的上涨之后,便地转头向下。

  一年后,温州房价跌去20%,且下跌势头仍未停止。到2015年,温州房价较高峰期跌去近一半,锦玉园豪宅也从巅峰期的10万/平下降到4.5万/平,机场大道上的富人区香缇半岛、中梁府,从每平方米六七万元跌到了3万元左右,直接腰斩,伴随着房价一起跌落的还有温州炒房团和温州的制造业。

  这些年,温州炒房团已经淡出了人们视野,倒是温州的工厂倒闭、老板跑的新闻不断诉诸报端。

  温州炒房团的兴衰,注定是中国房地产历史的一个重要标记。和当年的山西煤老板炒房一样,这是一群最初在实业中完成原始积累,逐步资本炒作的资本家,不同的是,温州炒房团有着独特的温州基因。

  温州三面环山,一面向海,自古就是交通蔽塞之地,人均耕地面积仅为全国的1/4,被戏称为“七山二水一分田”。加上地处台海前哨,除了军事上受国家重视,经济建设基本不予考虑。

  穷一直都伴随着温州,然而正因为穷,当刚刚透出第一线松动的光亮,温州人就蜂拥而上,他们已经没啥好输的了。

  正是这种人性本能,使得温州胆肯干、敢闯敢试,并取得成功。然而,细看温州人的发家史时,又会发现,他们不过是在生活用品稀缺年代抢占制造业,商品房稀缺年代抢占地产业而已,可以说温州人骨子里只喜欢来钱快的生意,或者说温州人善于投机。2018香港挂牌彩图大全

  温州人为赚快钱,可以花尽心机,房地产的各类炒作手段,很多都出于温州人之手。

  先集中拿下几个楼盘,然后统一出高价在二手市场挂牌,炒房团内部订立“同盟条约”,谁也不许低价出手,六台宝典2018图库大全否则会被“清理门户”,甚至有人干脆在楼盘边开家地产中介公司,专炒高自家楼盘。外人只见房价飙涨,不知内在,时间一长,渐渐也认同了高价。

  在温州人眼中,一切都只不过是围绕打转,行业可以常变常新,唯一不变的只有赚快钱的性格。

  所以,当国家提倡走科技创新的发展道,温州就跟不上了。直到今天,我们都看不到温州有什么出名的科技公司。这当中有大的因素,也有温州制造业自身的原因,但更重要原因的是,科技创新需要把大量资源投入到旷日持久的技术研发中,风险大,见效慢,这不符合温州人赚快钱的性格。香港羊山老道诗

  无可否认,灵活和投机,曾经使温州人抢尽先机,将赚钱效应最大化。然而,过度的灵活和投资,又使得温州人逐渐落下。

  温州的地理闭塞和资源匮乏除了造就温州人的灵活和投机,也造就了温州人特有的爱抱团以及熟人关系网络,毕竟在恶劣的自然下,只有团结一致,集中力量才能抵御灾难。

  这种源于族血缘、乡情友情下的熟人社会网络,不仅增强了温州商人群体的实力,为温州崛起提供一个巨大的推动力,同时逐渐形成一个强大且封闭的信用系统,并由此衍生出了极具温州特色的民间金融体系。

  在温州农村,有一股令人咋舌的“金融力量”—老太太。她们其貌不扬,却是村里的资金枢纽,讲信用、有地位;谁有闲钱,都会到老太太那去登记寄存,利息高、有保障。

  借钱融资数百万,老太太召之即来、挥之即去,正规金融机构繁杂冗长的审批手续到了老太太这里,只需要一个熟人电话便可搞定,被戏称为“老太太银行”。

  这些老太太一度把持着温州农村的金融命脉,借钱利息则高达20%,非寻敢借。然而,一旦遇到具有更高利润的炒房生意,这些钱就成了脱缰的野马,肆意奔腾。更有和房产商专门组织所谓的“温州太太看房团”,为这些手握重金的太太们提供最新最快和最周到的炒房服务。

  温州还有一种以家族或同乡集资参股的方式,参与到史无前例的炒房盛宴中。上至机关干部、企业老板,下至工薪白领,纷纷掏钱,以口头托付的形式委托给牵头人,让他四处豪买。

  这些牵头人可不是一般人,他们见识不凡,不仅懂得观察各个城市的城市规划、政策风险、楼盘地段,还会特别考察当地的二手房市场,估计有无炒作空间、退出机制,绝不做无谓冒险。

  而一旦看准,便会迅速出手,联手杀价后又联手提价。这种集资炒家最看重风险,有时候为了快速获利,甚至会直接转手卖给其他炒家,赚的就是个万无一失。

  据温州市有关部门统计,2011年上半年全市民间资金高达7,000多亿元,民间借贷规模在1,200亿元左右。而据中国人民银行温州中心支行调查显示,温州有89%的家庭或个人、59.67%的企业参与民间借贷,其市场规模达到1,100亿元。

  同时来自温州的文件也,当地民间借贷规模占民间资本总量的1/6左右,相当于温州全市银行贷款总额的1/5。

  2010年的温州P也才2,926亿,换言之,民间借贷的规模已经超过P的三分之一,在全国都是绝无仅有的。

  庞大的民间金融体系为炒房提供源源不断地资金支持,而随着房价的不断上涨,巨大的财富效应使得温州人如痴如醉,,乐此不彼。

  然而,这始终是游离在体制外的金融系统,庞大而又缺乏监管,个中关系更是错综复杂,仅仅依靠温州人的熟人社会网络维持运转,犹如一个巨大的多米诺骨牌,只有中间一块牌倒下,巨大的崩盘就在所难免。

  终于,2011年下半年,受宏观经济下行压力和国家房地产宏观调控影响,正版挂牌天书半山老道以“炒房团”著称的温州市爆发了一场民间债务危机。不少个人和私营企业主因过度炒房而遭受资金链断裂的重创,借钱还不了、借钱不想逐渐呈高发态势。

  2011年9月,一批涉足民间借贷的中小企业和公司的扎堆倒闭,企业老板因不能偿债而潜逃或,企业关门,员工失业;民间借贷纠纷案件激增,案件数同比增长25.73%,涉案金额50多亿元,同比增长71%。

  据里昂证券的民间借贷调研报告,温州的民间未偿贷款总量可能已经高达8,000亿元到10,000亿元,且预计年内有10%-15%的未偿贷款将变成坏账。随后,债务危机还向银行业传导、蔓延,温州的金融业及区域经济元气大伤。

  灵活、投机、爱抱团、熟人网络、民间金融体系,一个个曾经让温州人驰骋全国,带来无尽财富和荣耀的东西,最后却变为洪水猛兽,温州房地产、制造业、还有很多温州的企业主和个人。

  有人说,温州大势已去,实业衰落,地产业也一蹶不振,16年那一波房价大涨,也没有温州什么事。这一点,恐怕没有谁比李军体会得更深刻了。

  在2010年高位入手一个锦玉园的豪宅单位后,尽管随后的温州房价崩盘,但李军仍然房价会有一天升回来,房子是最能保值增值的资产,所以一直都没有出售。

  但今年,他改变了,以当初一半的价格(5万/平)卖了这套豪宅,给出的理由也很简单:

  “8年了,当年打小日本都胜利了,我这套房子却还没能回到原价位,人生还有多少个8年?不等了。”

  “现在的温州人都往外跑,有钱的本地人10个有8个都跑到上海、、深圳(楼盘)这些大城市居住,那些外来打工人口,因为温州实业遭受重创,也都走的走,散的散,没有人口支撑,你说这房子还能往上涨吗?”

  “虽说现在温州房价只有高峰期的一半,但这两年大拆大建,土地供应又多了不少,再想通过炒房赚大钱,很难了。”

  因为没有用太大的杠杆,李军算是那场民间借贷危机中的幸存者。然而,温州的地产和民间借贷崩盘是他心中挥之不去阴影。

  现在,他有答案了。商人更多是发现价差和套利机会,然而利用这些机会赚钱,在一个物质短缺的经济体中,套利的机会很多也很大,而温州人比别人更快地发现这些机会,所以他们赚钱了。

  可是,现在是一个过剩经济,套利的机会会越来越少,要赚钱就得踏踏实实投入时间、精力、资源,需要在技术和质量上取得突破,需要创新和冒风险。换言之,这个时代,我们需要真正创新型企业家。

  现在,李军又琢磨起了如何提升生产效率,他打算把出售锦玉园单位的钱用于引入一条新的自动化生产线。六台宝典普通版下载

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